やっと手に入れたマイホームーー
新築のうちは２０年後の姿までは思い浮かべませんが、あちこちの古くなったマンションでは、駐車場が空いてしまい修繕資金がうまく積み上がらずに問題となっているケースが増えています。
経済番組のＢｉｚプラスサンデーでは、全国津々浦々まで足を運ぶ地域エコノミストの藻谷浩介さんと住宅問題に詳しい富士通総研上席主任研究員の米山秀隆さんの２人の専門家と共にこの問題の解決策を考えました。
ＶＴＲでは、築１０数年のマンションの機械式駐車場に空きが出て、修繕積立金が積み上がらずに困っている事例を紹介しました。また、その解決を目指して、空き駐車場を外部に日割りで貸し出すことを仲介するビジネスや、機械式駐車場そのものをコンパクトに新調してメンテナンス費用を下げるビジネスをご紹介しました。
“限界マンション”も現れる？！
飯田キャスター：
マンションの空き駐車場が増えると、マンションの資産価値にも影響を及ぼしかねませんよね。
谷地キャスター：
米山さん。マンションの空き駐車場って、一見、ただ空いているように見えていたんですけども、実は想像以上に深刻な問題を抱えていたんですね。
米山さん：
当初は駐車場は全部埋まっていたんだけれども、居住者が高齢になって運転しなくなり、空きスペースをどうするか、機械式の駐車場をどう更新するかという問題が起きています。
しかし、そうした問題はまだ軽いほうです。より深刻な問題は、２０年とか３０年がたちますと、マンションもだんだん“高齢化”して、空き室や賃貸物件になる。そうしますと、管理組合自体が機能しなくなるマンションが今後増えてくる可能性があるんです。空き駐車場の問題が軽いほうだというのはそういう意味です。
そもそも空室が増えて、だんだん管理組合も責任を持たなくなっていくマンションは、ことばが適当かどうかは議論がありますが、限界集落になぞらえて“限界マンション”化するのではないかと危惧されています。
谷地：
“限界マンション”ですか。
米山さん：
所有者はいるんですけども、住まなくなってしまったり、管理組合も機能しなくなって、そのときどきで維持・修繕すべきことが行われなくなったりする、最後は誰も住まなくなって解体すらできなくなってしまう、そういう問題ですね。
一戸建ては最後は所有者が解体するかどうかですけども、マンションの場合には非常に所有者が多い、つまり区分所有権ですね、最後、意見がまとまらずに誰もいなくなる、そういう問題に発展しうるということです。
飯田：
“限界マンション”とは衝撃的なことばなんですが、避けるためには具体的に何が必要ですか。
米山さん：
基本的には管理組合をきちんと機能させていくということに尽きます。空室が増えていくことは避けられませんので、新しい人を同時に入れていく努力が必要です。つまり、中古物件として魅力のある物件であれば、マンションの中で“循環”が起きてきます。
世代が変わっていけばマンションの更新も維持もできますので、いろいろなビジネスモデルを取り入れて価値を高める工夫をして、管理組合もきちんと参加することが必要です。なかなか参加する人は限られているという問題もありますが、限られた人でもうまくリードしていけるかということだと思います。
飯田：
藻谷さんは、この“限界マンション化”、どんな対策が必要だと思いますか。
藻谷さん：
地方などでは、昭和４０年代に建てられたマンションが日本経済が停滞して、そのまま残って、まさに限界マンションになっている事例が多々あります。また、東京近郊のリゾート地帯を中心に、バブル期に作られたリゾートマンションが同じような問題をすでに起こしています。
首都圏でも現役人口は１５年前から減っています。仮にＧＤＰが成長しても、１人が３軒、４軒買うということにはなりませんから、家が余っていくということに変わりはないので、同じように対策していかなくてはなりません。
ただ、全部のマンションがだめになるとか、全部のマンションが生き残るということはなくて、まさに努力しているマンションは完全に埋まった状態になり、人がどんどん集まってくる、努力をしないマンションは立地条件がよくてもどんどん空いていく。隣あったマンションでも極端な違いが出てくるではないかと思うんですね。
飯田：
努力するマンションとはどういうことですか。
藻谷さん：
やはり、自分たちの財産を守る努力ですね。何かあって売らなきゃいけないときに、ちゃんとした値段で売りたい、そのために施設をきちんと改善するということです。エレベーターにしても塗装にしても、２０年、３０年に１回は必ず直さなければいけない。それが直すお金がないとなりますと、そのマンションは“限界マンション”にどんどんなっていきます。
米山さん：
マンションが今後老朽化していってもですね、やはり、初期の施工されたときの状態ですとか、立地条件に非常に左右されます。物件によっては中古になっても価値は下がりませんし、どんどん入ってくるということになりますので、今後買われる方はぜひ見極めて購入し、買った以上はきちんと参加して維持していくことが必要です。そうすれば、あとで売るときに逆に儲けることもできる可能性も出てきます。
最後は高齢者向け住宅に移る、そして若い人がまたその中古物件に入っていく、という形で循環していく。マンションでも一戸建てでも基本的には同じだと思います
住まいの循環型ビジネスを世界に
飯田：
“循環”がキーワードになっているわけですね。日本は人口減少で高齢化が進み厳しい状況にあるわけですが、逆にここで上手くいけば外国にも展開できるビジネスになるような気もしますね。
米山さん：
日本は使い捨て型が戦後長く続きましたので、そうしたビジネスはなかなか根付いてこなかったんです。しかし今、物件が非常に余り、状態の悪いものもあるけれども、再利用できる可能性のあるものも出てきています。そういったところに目をつけた新しいビジネスがどんどん開発されている段階です。
日本はずっと周回遅れだったわけですけども、逆に先進的になる可能性はあります。
藻谷さん：
日本は過去３０年間で６５歳以上の方が３倍に増えてきた国なんですね、これから先はあと３割くらいまでしか増えません。中国、台湾、韓国は、これから３０年で今から３倍に増えると言われています。シンガポールは４倍とも言われています。
“循環”を考えるビジネスが成功しますと、同じ需要は、近いうちに必ずアジアや新興国で発生します。
飯田：
こういった循環型が世界にも広がっていくということですね。
